誰もが家を購入したがるようになったのは、住宅を耐久消費財的に大量生産・大量供給するようになったことと、その受け皿として決済先送りの住宅ローンが誕生してからでした。
家を買ったとはいうものの、所有権は完全に自分のものになったわけではなく、ほぼ生涯をかけてローンを返済しなければなりません。
土地の価格が上がっていたときは、買い替えもスムーズでしたし、万一のことがあっても家を処分すればローンの完済は可能でした。
かなりの費用をかけて建てた家屋でも、現在の日本の仕組みでは十数年で資産価値は限りなくゼロに近づいてしまいます。
しかも地価は依然として下がり続けていますから、土地の所有自体にはメリットよりもむしろリスクが増えていると言える状態です。
事実、バブル期に家を購入した人の大部分は、会社が倒産し、リストラにあって収入が激減すれば、ローン残額をはるかに下回る価値しかない家では売るに売れず、ローン破綻に陥るしかありません。
こうしたリスクを覚悟して家を購入することが、はたして自分の人生に意味があることなのかと、カスタムメードの人生設計とそれにもとづく「住まい」観に、多くの人たちが疑問をもち始めたのは、ある意味で当然と言っていいでしょう。
また現時点では、資産を手に入れることが必ずしも有利とは言えない側面も見逃せません。
というのも、資産をもった以上、固定資産税や都市計画税を払い続けなければなりません。
にもかかわらず、獲得した資産の評価額は驚くほど低いからです。
しかも、不動産は取得すればそこに縛られざるを得ませんが、賃貸の場合は不具合が生じれば、一戸建てに比べてはるかに気軽に転居することができます。
このように考えていけば、今後「賃貸永住派」は次第に増えていくと考えられますし、またそのことは決して、生活水準が悪化することを意味するのでもないのです。
「住」という面から私たちの生活水準を決めるのは、それを自己所有しているかどうかではなく、その「住まい」のコストパフォーマンスが高いかどうかなのです。
一戸建て支持派の意見は、この角度から検討されるべきであり、実際に賃曾〈住宅においてコストパフォーマンスが高い住居が実現可能なら、これからは「賃貸永住派」という選択が支持されるケースがむしろ多くなると考えられます。
また、都市部に住む人たちを中心に、生活形態や職場形態が多様化していることも無視できない要素です。
たとえばＳＯＨＯ人口は、二○○一年には三五○万人に達すると予測されています。
フリーターが急増していることも、周囲を見渡せば容易に実感することができるでしょう。
こうした人たちには、長期的なリスクを保有することを好まず日常の利便性を重視するライフスタイルが、すでに浸透しています。
社会で活躍する女性たちの間では、都心や近郊マンションで生活するスタイルが支持されています。
郊外の一戸建てから、都心のマンションへ移転する「都心回帰」の現象も目立つようになりました。
さらに、日々の「暮らし方」を重視して、資産としてあてにならない住宅に投資するよりも、その分を自分のために投資しようと考える人も確実に増加しています。
こうしたライフスタイルや「住まい」観の変化を反映して、これまでは「仮住まい」だった賃貸住宅が「終のすみか」として見直されるようになってきた、と言えるのではないでしょうか。
何もこれからはみんなが賃貸住宅に住むべきだと主張しているわけではありません。
これまでの一律的な価値観だけではやっていけない現実に対応して、複数の選択肢が用意され、そのなかから住み手のライフスタイルにあったものを選択できるようになることが必要だと言いたいのです。
ところが賃貸住宅の場合、ニーズは多様化しているにもかかわらず、住み手の選択肢は必ずしも多くはないというのが現実です。
しかも供給される賃貸住宅は、相変わらず質の低いものが大部分です。
とっては、賃貸住宅は決して仮住まいではありませんから、より快適でより良質な住宅に、よりリーズナブルな家賃で入居したいとの欲求が、これまでより一段と強いものに高品質で高付加価値の賃貸住宅であることは、住み手の選択肢を増やすだけではなく、オーナーにとっては安定した収益を生み出す良質な資産であることを意味します。
同時にこれは、社会的にも良質なストックとして蓄積されますし、「住宅を耐久消費財から資産財に」という時代の流れにも即したものとなるでしょう。
欧米と日本では住宅の寿命に大きな開きがあります。
その背景には、建物に対する根本的な考え方の違いがあると私は思っています。
欧米諸国の住宅が八十年から百年以上の寿命をもち、今も実際にその建物が活用されているのは、壊れないとか壊れにくいではなくて、建物そのものに資産価値を認めているからです。
築百年の住宅が投資物件として売買されるなど、現在の日本では考えられないことですが、欧米では現実のことなのです。
これからは私たちも、スクラップ＆ビルドではなく、しっかりした良質の資産財として保全できる、高品質な賃貸住宅の建設を目指すことが何は当然です。
これからも変わり続け、多様化していくことは間違いありませんし、どんな変化の可能性があるかは誰にも予測がつきません。
それだけにこれからの賃貸住宅には、高品質で高付加価値であると同時に、どんなに大きな変化があってもそれを吸収して対応できる、柔軟性・可変性も求められようになると予測できない変化に対応するよりも大切なのではないでしょうか。
こうした要件を満足させるのが、国土交通省が積極的に普及に取り組んでいるスケルトン・インフィル住宅という新しい考え方です。
最近、急に注目されるようになったコーポラティブ住宅も、このスケルトン・インフィルの考え方を反映したものです。
コーポラティブ方式は、住宅を求める人々が集まって建設組合をつくり、共同でマンションを建設する方式で、スケルトンを共通にして、インフィル部分の設計には居住者の希望を反映できることが魅力です。
したがって、従来のコーポラティブ住宅のほとんどは分譲型でしたが、定期借地権型のコーポラティブもやがて大きな比重を占めるようになるでしょうし、賃貸型のコーポラティブも十分に検討の価値があるでしょう。
たとえば、受験生を抱える親御さんのように、戸建てを購入できる十分な経済基盤があっても、あえて仮住まいを選択するケースがあります。
特に有名私立高校や中学を受験させる親にとっては、子供の受験勉強がすべてに最優先します。
そのため、子供が目標の学校に入学するまでは家を購入しないで、むしろ子供にとって勉強のしやすい環境・空間を、賃貸住宅で確保しようと考える人が多いようです。
そこで、ハウスメーカーと学習塾がタイアップして、麻布や開成といった有名校に合格した受験生の勉強部屋や家全体の間取りなどのノウハウを蓄積し、それを売り物にした賃貸住宅がつくられ始めているといいます。
このような、入居者を明確に絞った形の賃貸住宅をコーポラティブ方式で提供することも、これからは考えられていいのではないでしょうか。
います脚いずれにしても「住まい」について、私たちはハードとソフトの両面から根本的に考え直し、変革していかなければなりません。
その変革の萌芽はすでに芽吹いています。
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